2013年11月22日 星期五

房子貴淑價的計算

JDSydney 發表於 2013-11-22 13:50  

用租金代入折現公式也知道房價貴了。


IP tw54585 發表於 2013-11-22 14:02  

請問租金要怎麼代入折現公式 ?
願聞其詳


mikeon88 發表於 2013-11-22 18:58  
















tw54585 發表於 2013-11-22 19:33  

可以的話,能夠解釋的再多一點嗎 ?
我知道折現公式可以計算任何東西的價值(如果參數代對的話)
我也知道在投資股票的時候,選擇產品不變,穩健的公司
其預期RoE就能夠代入此公司算出公司的內在價值
(至少與實際狀況不會有太大偏差)
這些是我當初看「巴菲特選股魔法書」學到的很受用的知識

但是在房地產的部分我實在不清楚要代入什麼參數,
以及如何以此公式去計算,
譬如:台北市不同地區的房產的貴價和便宜價 ? 
如果真的能算出貴價和便宜價,
就跟算像是中碳這支股票的結果一樣的話,
我相信對巴菲特班的所有同學都一定能夠受益的 ,
因為我們不止可以投資台股、美股,
還能在房地產跌落俗價時大膽買進~


mikeon88 發表於 2013-11-22 20:03  
非常簡單 ! 
這條公式唯一不確定的變數是房子賣出價是多少 ?
可以倒過來求。
假設1,000萬元買一幢房子,
自住,即息=0,
每年報酬率希望有15%,r=15%,
則用IRR函數可算得賣出價,
再想想這個賣出價在8年後可不可能,
記住8年後房子會老舊的。

再比較這個 r=15%算出來的賣出價,
和ROE穩定預期報酬率15%的公司,
哪一個的可能性高 ? 就知道答案。

投資往往是一種可能性的選擇。


polyperry 發表於 2013-11-24 17:28  

我想 Mikeon 桑要表達的是如下,有錯還請指正。
投資往往是一種可能性的選擇,
(1)再比較這個 r=15% 算出來的賣出價,
Ex:買房2000萬,八年後賣房6,118萬
(=2,000萬元x(1+0.15)^8)的可能性。

(2)和ROE穩定、預期報酬率15% 的公司,
Ex:BACHY 預期報酬15%時,八年後賣出價64.5的可能性。

哪一個的可能性高 ? 就知道答案,
BACHY 的可能性高。


may 發表於 2013-11-25 11:14  

現在租金報酬率很低,
先不計租金息的話,(1+15%)^8=3.05
八年後賣房價 = 現在買房價x3.05
更簡單的說法,
就是思考8年後房價有無乘以3倍的可能,
這樣想可以吧 ?


dagunding0407 發表於 2013-11-25 11:53  

之前去看了一戶店面,占地約70多坪、一層獨棟,
對方開價要7,000W,
說很好租,年租金收入150W。
那時覺得很貴但也不知道要怎麼評估。
現在可以簡單這樣想:
若不計租金收入,7,000W買,
八年後要2.1E賣才有15%的預期報酬。

這八年的租金假設很穩定收到150W X 8=1,200W。
則2.1E - 1,200W約2E,
我想一般人應該沒法拿出2E去買間店面吧 !


maomaosun 發表於 2013-11-25 14:44 

我2005買房共花了900萬,
現在就算市價賣出價大概最多1800萬,
我買的是透天住宅 這樣算出8年有3倍……?


mikeon88 發表於 2013-11-25 14:59  

r=9%
=(18m/9m)^(1/8)-1


tw54585 發表於 2013-11-25 17:27  

…說來說去,我們依然不知道未來房價會怎麼走 ?
你會說因為mao同學的透天厝年化報酬才9% 沒漲完,
之後幾年會補漲回15%嗎 ? 不會。
或者說mao同學的透天厝其實根本不值這個價 9%年化報酬漲太多了,
我無法確定,同學們似乎也都無法確定
那我們如何據以判定說:現在房價貴了 ?
或者換句話講:我們如何能這麼肯定房價已經泡沫了?
如果無法,那基本上房價就是未知的,不可測。
當然我相信還是有人可以測啦,
如果可以的話拜託教教我,
我願意出6,000元的學費學習。


mikeon88 發表於 2013-11-25 18:49  

一樣可以算,
若要補漲回來,假設3年內補漲回來,
讓 r 由9%回升到15%,
則房價須由現在1,800萬元漲到4,200萬元,
(42m/9m)^ (1/11)-1=15%=r
難度更高了。

投資要成功,不是靠預測漲跌,
而是做好價值評估。

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