願聞其詳
tw54585 發表於 2013-11-22 19:33
可以的話，能夠解釋的再多一點嗎 ?
我知道折現公式可以計算任何東西的價值(如果參數代對的話)
我也知道在投資股票的時候，選擇產品不變，穩健的公司
其預期RoE就能夠代入此公司算出公司的內在價值
(至少與實際狀況不會有太大偏差)
這些是我當初看「巴菲特選股魔法書」學到的很受用的知識
但是在房地產的部分我實在不清楚要代入什麼參數，
以及如何以此公式去計算，
譬如：台北市不同地區的房產的貴價和便宜價 ?
如果真的能算出貴價和便宜價，
就跟算像是中碳這支股票的結果一樣的話，
我相信對巴菲特班的所有同學都一定能夠受益的 ，
因為我們不止可以投資台股、美股，
還能在房地產跌落俗價時大膽買進~
mikeon88 發表於 2013-11-22 20:03
非常簡單 !
這條公式唯一不確定的變數是房子賣出價是多少 ?
可以倒過來求。
假設1,000萬元買一幢房子，
自住，即息=0，
每年報酬率希望有15%，r=15%，
則用IRR函數可算得賣出價，
再想想這個賣出價在8年後可不可能，
記住8年後房子會老舊的。
再比較這個 r=15%算出來的賣出價，
和ROE穩定預期報酬率15%的公司，
哪一個的可能性高 ? 就知道答案。
投資往往是一種可能性的選擇。
polyperry 發表於 2013-11-24 17:28
我想 Mikeon 桑要表達的是如下，有錯還請指正。
投資往往是一種可能性的選擇，
(1)再比較這個 r=15% 算出來的賣出價，
Ex：買房2000萬，八年後賣房6,118萬
(=2,000萬元x(1+0.15)^8)的可能性。
(2)和ROE穩定、預期報酬率15% 的公司，
Ex：BACHY 預期報酬15%時，八年後賣出價64.5的可能性。
哪一個的可能性高 ? 就知道答案，
BACHY 的可能性高。
may 發表於 2013-11-25 11:14
現在租金報酬率很低，
先不計租金息的話，(1+15%)^8=3.05
八年後賣房價 = 現在買房價x3.05
更簡單的說法，
就是思考8年後房價有無乘以3倍的可能，
這樣想可以吧 ?
dagunding0407 發表於 2013-11-25 11:53
之前去看了一戶店面，占地約70多坪、一層獨棟，
對方開價要7,000W，
說很好租，年租金收入150W。
那時覺得很貴但也不知道要怎麼評估。
現在可以簡單這樣想：
若不計租金收入，7,000W買，
八年後要2.1E賣才有15%的預期報酬。
這八年的租金假設很穩定收到150W X 8=1,200W。
則2.1E - 1,200W約2E，
我想一般人應該沒法拿出2E去買間店面吧 !
maomaosun 發表於 2013-11-25 14:44
我2005買房共花了900萬，
現在就算市價賣出價大概最多1800萬，
我買的是透天住宅 這樣算出8年有3倍……?
mikeon88 發表於 2013-11-25 14:59
r=9%
=(18m/9m)^(1/8)-1
tw54585 發表於 2013-11-25 17:27
…說來說去，我們依然不知道未來房價會怎麼走 ?
你會說因為mao同學的透天厝年化報酬才9% 沒漲完，
之後幾年會補漲回15%嗎 ? 不會。
或者說mao同學的透天厝其實根本不值這個價 9%年化報酬漲太多了，
我無法確定，同學們似乎也都無法確定
那我們如何據以判定說：現在房價貴了 ?
或者換句話講：我們如何能這麼肯定房價已經泡沫了?
如果無法，那基本上房價就是未知的，不可測。
當然我相信還是有人可以測啦，
如果可以的話拜託教教我，
我願意出6,000元的學費學習。
mikeon88 發表於 2013-11-25 18:49
一樣可以算，
若要補漲回來，假設3年內補漲回來，
讓 r 由9%回升到15%，
則房價須由現在1,800萬元漲到4,200萬元，
(42m/9m)^ (1/11)-1=15%=r
難度更高了。
投資要成功，不是靠預測漲跌，
而是做好價值評估。
我知道折現公式可以計算任何東西的價值(如果參數代對的話)
我也知道在投資股票的時候，選擇產品不變，穩健的公司
其預期RoE就能夠代入此公司算出公司的內在價值
(至少與實際狀況不會有太大偏差)
這些是我當初看「巴菲特選股魔法書」學到的很受用的知識
以及如何以此公式去計算，
譬如：台北市不同地區的房產的貴價和便宜價 ?
如果真的能算出貴價和便宜價，
就跟算像是中碳這支股票的結果一樣的話，
我相信對巴菲特班的所有同學都一定能夠受益的 ，
因為我們不止可以投資台股、美股，
還能在房地產跌落俗價時大膽買進~
這條公式唯一不確定的變數是房子賣出價是多少 ?
可以倒過來求。
假設1,000萬元買一幢房子，
自住，即息=0，
每年報酬率希望有15%，r=15%，
則用IRR函數可算得賣出價，
再想想這個賣出價在8年後可不可能，
記住8年後房子會老舊的。
和ROE穩定預期報酬率15%的公司，
哪一個的可能性高 ? 就知道答案。
投資往往是一種可能性的選擇，
(1)再比較這個 r=15% 算出來的賣出價，
Ex：買房2000萬，八年後賣房6,118萬
(=2,000萬元x(1+0.15)^8)的可能性。
Ex：BACHY 預期報酬15%時，八年後賣出價64.5的可能性。
BACHY 的可能性高。
先不計租金息的話，(1+15%)^8=3.05
八年後賣房價 = 現在買房價x3.05
更簡單的說法，
就是思考8年後房價有無乘以3倍的可能，
這樣想可以吧 ?
對方開價要7,000W，
說很好租，年租金收入150W。
那時覺得很貴但也不知道要怎麼評估。
現在可以簡單這樣想：
若不計租金收入，7,000W買，
八年後要2.1E賣才有15%的預期報酬。
則2.1E - 1,200W約2E，
我想一般人應該沒法拿出2E去買間店面吧 !
現在就算市價賣出價大概最多1800萬，
我買的是透天住宅 這樣算出8年有3倍……?
=(18m/9m)^(1/8)-1
你會說因為mao同學的透天厝年化報酬才9% 沒漲完，
之後幾年會補漲回15%嗎 ? 不會。
或者說mao同學的透天厝其實根本不值這個價 9%年化報酬漲太多了，
我無法確定，同學們似乎也都無法確定
那我們如何據以判定說：現在房價貴了 ?
或者換句話講：我們如何能這麼肯定房價已經泡沫了?
如果無法，那基本上房價就是未知的，不可測。
當然我相信還是有人可以測啦，
如果可以的話拜託教教我，
我願意出6,000元的學費學習。
若要補漲回來，假設3年內補漲回來，
讓 r 由9%回升到15%，
則房價須由現在1,800萬元漲到4,200萬元，
(42m/9m)^ (1/11)-1=15%=r
難度更高了。
而是做好價值評估。
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