studentHank發表於 2020-12-20 10:39
感覺Mike大比較少買房地產投資信託
是因為景氣循環或會變嗎?
mikeon88發表於 2020-12-20 10:42
我不買固定收益的東西，
如債券、REITs、特別股，
因上漲有限
Curry發表於 2020-12-21 20:31
債券&特別股的確上漲有限
但REITs如SPG這幾年來上漲不少
chris9895發表於 2020-12-22 09:56
但我的另一個質疑是，SPG主為商用shopping mall之REIT
在近幾年shopping mall之沒落，股價也隨之下落
常利和淨利是有維持住，撇開COVID19不談，
就產業結構但目前有任何百貨零售會再興起之契機？
再興起房地產跟租金才會上漲
短期頂多是反彈回COVID19超跌的部分
以盈再表預期報酬率10%和產業結構而言，
值得投資？
若為30%那還可能會考慮
jaynd發表於 2020-12-22 10:37
可是REIT 其中的一個qualification 是
Pay at least 90% of its taxable income in the form of shareholder dividends each year.
會不會跟這個有關
mikeon88發表於 2020-12-23 10:04
研究了一下，
一些REITs會使用高負債來提升ROE，
如SPG負債比9成，
這不是房貸，所以無償還問題。
不過SPG的負債比高達9成，導致股價波動大，
房地產好時股價大漲，不好時則大跌，
9成負債比只要招租不理想、建物折舊或利率拉高，
資產賠10%就破產了。
銀行的負債比也是9成，
可是政府對其資產配置有嚴格規定，
多少比率投資於什麼等級債。
SPG受到的管理應不如銀行嚴格，
加上9成獲利配給股東可享稅法優惠，
REIT本身無多少存糧可度寒冬，
投資風險相對較高。
mikeon88發表於 2020-12-23 10:17
30年前一位前輩即警告我買股票千萬不要融資，
他的理由是上市公司其實已經在融資了，
如銀行負債比9成，鴻海負債比6成，
我們買股票如果再融資的話，等於雙重融資，
風險太大，很容易斷頭。
這位資深研究員是唯一教我不可融資的人。
mikeon88發表於 2020-12-23 13:11
不曉得SPG大樓位於何處？
studentHank發表於 2020-12-23 13:25
剛剛google了地圖一下 好像有跑出幾個選項
郊區、城市的商場都有
Curry發表於 2020-12-23 15:27
敢問Mike大為何這樣問？
mikeon88發表於 2020-12-23 16:00
看商圈是否沒落影響招租
mikeon88發表於 2020-12-23 21:16
負債比低的PSA股價最穩定
SPG負債比90%
PSA負債比58%
EXR負債比68%
UHAL負債比67%
jaynd發表於 2020-12-23 23:26
SPG 在美國有69個 outlets，106個malls。
我在的地方麻州最大的outlet就是SPG所有的，有116家店家
LeifJi發表於 2020-12-24 03:45
用 studentHank 的方法找到SPG地址
到 redfin 網站輸入這個地址
這只能查住宅區的房價，不能查商業區的房價
這個 FL 的區域過去五年是漲價的
同樣方法查SPG Atlanta的商業區地址，
過去五年隔壁的住宅，只看長線也是漲價的
至少這兩處過去五年應該沒有沒落
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