昨天晚上，ywen夢見一個男人。身材不高。。。腰板很瘦。。。哦。。。雙手背在後面，交叉握著一把長長的。。。長長的什麼 ? 喔，鐵撬。。。什麼樣的鐵撬呢 ? 。。。眯起眼睛，我想看得更清楚。。然後，他轉了過來。
我不認得那張臉，總覺有點熟悉。
他的眼睛像深陷在生肉里的葡萄乾，嘴唇撅了起來，無聲地開闔著。
我直覺知道，他要說的東西很重要。於是把心豎成針尖，呼吸像羽毛一樣緩了下來。
有個聲音傳了過來。很細，很尖，很輕。
「信。。。義。。。」
「地。。。。」
「什麼 ? 」我在夢中忍不住喊起來。「什麼地 ? 」那男人笑了起來，肩膀微微顫抖。
「一塊地。。。。」 「地啊。。。」，他說。
然後我大口呼吸，突然醒了過來。
那個顫慄的感覺揮之不去，於是我打開電腦，看了信義。
下面是信義地塊的報導，我得到神明指示，要跟各位分享。有關其中眉角，我們再來討論討論。
马陆两幅毗邻宅地获市场关注
据了解，今天出让的嘉定区马陆镇新成路以东、叶城路以南地块(18-1)及嘉定区马陆镇复华路以西、叶城路以南地块(17-01)两幅地块不仅是近年来少有的纯宅地，而且所处位置相连，如被同一家房企同时拿下未来可以进行整体规划操作。
从出让公告来看，两幅地块以复华路为界毗邻，容积率均为2.2，总计出让面积超过5.7万平方米，起始楼板价同样为4400元/平方米。业内分析认为，将两幅宅地合并开发，无疑将一定程度上降低配套成本，提高产品未来的盈利空间。而超过10万平方米的建筑面积，也便于开发商批次推盘，销售中回旋空间较大。
正是由于这样的特点，这两幅土地一经推出就引起了诸多房企的关注。据市规土局公示的信息显示，领取这两块地块竞买申请书的人数分别达到26人和27人，最终提出竞买申请的均达到11家。而记者在位于浦东房地大厦的上海土地交易中心了解到，其中大部分开发企业都同时参与了两幅地块的现场竞拍。为此交易中心也临时做出安排，让原计划同时竞拍的两幅地块在时间上进行了小幅调整。
竞争激烈两地高溢价成交
记者在竞拍现场看到，竞争从一开始就非常激烈。率先进入现场竞拍环节是新成路以东、叶城路以南地块，网上报价截止时，价格已经达到33888万元，比起拍价26261万高出了7627万元。也就是说，尚未进行现场报价该幅地块已经溢价接近三成。
不过，即便是这样的价格依然吸引了四家房企继续加价。通过一轮书面报价，信义置业(香港)以38900万元，比第二高多出796万元的价格拍下该地。地块溢价率为48.13%，楼板价5925元/平方米。
而接下来进行的复华路以西、叶城路以南地块(17-01)的竞争则更为激烈，最终信义置业梅开二度，如愿拿下该地块。不过，这幅起拍价低于新城路地块的宅地最终成交价却更高，达到39108万元，楼板价6370元/平方米，溢价率更是接近六成。也就是说，即使平摊计算两幅地块的楼板价和溢价率，也分别达到了6140元/平方米和53.5%。
远离轨交或成未来制约
对此，业内分析认为这样的价格并不便宜。「这两幅地块的楼板价虽然略低于今年6月拍出的马陆镇28-01地块，但位置上却有较大差异。」21世纪不动产上海区域分析师黄河滔就告诉记者。据悉，6月出让的嘉定区马陆镇28-01地块同样溢价达到55.3%，折合楼板价约为6990元/平米。但从位置来看该幅地块距离轨交11号线马陆站不足700米。而今日两幅宅地因位于老城区附近，其距离最近的轨交11号站点直线距离也有4公里路程。
黄河滔指出，作为未来建成后的郊环外区域住宅项目，产品拥有越强的轨交辐射效应，无疑能够将自身优势最大化的显现，从而吸引多层级、多区域的需求。而随着间隔距离不断变长，轨交辐射效应也将减弱，嘉定区域内的新建住宅项目对区域外市场需求的吸引力也将遭到大幅弱化。
此外，记者还从知情人士处了解到，今天拍下这两幅地块的信义置业(香港)有限公司或系台湾著名的大型房地产中介信义企业集团在香港成立的子公司。该人士表示：近期包括香港、台湾在内的房企在上海的拿地次数增多，或从一定程度上体现出他们对楼市未来的整体判断。据悉，信义集团1993年即进入上海市场，成立有上海信义房屋中介咨询有限公司。(新民网记者 朱正炎)
1. 樓板價
2. 溢價率
然後，我們有幾個議題，需要討論討論。
1. 嘉定到底在哪裡 ? 這塊地值不值錢 ?
2. 那男人拿到的面積有多少，能蓋多少房子，將來能賺多少錢 ? 有沒有爆發戶的潛力 ?
最後，我們要下個精神標語。
1. Michael真的很神，還是周俊吉很神 ?
2. 到底哪個比較神 ?
讓我們繼續玩下去。
真的是神明指示。沒按發佈，它就發佈了。我們繼續：
1. 嘉定馬陸鎮的地位，大略相當於新北市林口區。那個地點，搭乘捷運，大概11個站，就能抵達上海市中心。不過請注意，信義拿到的兩塊地，通通距離地鐵遠的蕾。。。不是三鐵共構，也沒一鐵共構，總之什麼都不構。
6. 報導上說，信義房屋的這兩塊土地要蓋小戶型。小戶是什麼概念 ? 顧名思義，就是不太大的房子。在上海，90平方米(台灣27坪)以下，通稱小戶型。
ywen最近在反省，深切地反省。為什麼要把話說得這麼玄，好像來自星星的你 ?
我也不是「賭民君西」(看不懂 ? 您。。。。要把握光陰，充實自己。)
應該說得直接一點，粗暴一點。是不是 ?
1. 上海之於嘉定，相當於林口之於台北。
2. 林口是台北的衛星城市，嘉定是上海的衛星城市，目前有新的地鐵，新流入的居民，未來增值算有潛力。(有聽過上海「大虹橋計劃」嗎 ? 嘉定算是「大虹橋計劃」的輻射受益區。)
3. 信義的這兩塊建地，請大家注意－－－「連在一起」。連在一起的開發案在銷售時期有一些優勢。建商可以摀住地，像脫了一半的衣服，慢慢脫，慢慢賣。。。。越後面，賣得越貴。越貴，賣得越慢。越慢，賣得越後面。。。越後面。。。(頭暈了嗎 )
4. 這兩塊地，估計2015年建完。我們算3年分售，抓毛利(3)成，然後，計算挹注營收，推估ROE。
5.這個算法，我再來學習學習。之後跟大家分享。
6.結論：當然是Michael比較神。
ywen真的很會鑽牛角尖。我道聽途說，四處打探，就連嘉定那個工地，都去繞了一圈。
荒煙蔓草，黃沙滾滾。ywen除了曬得黑了一點，鼻屎的直徑變大了一點，對這個建案能挹注的利潤效益，還是摸不著頭緒。
ywen最近認識一頭狗。(氣質確實不錯)
托狗的福，我意外結識一位中國上市公司的地產副董(簡稱w董)
w董經營上海商業地產接近20年，是有經驗的老手。
我想著狗，想著信義，想著那塊地，突然靈機一動。
都說做股票，不能只看財務報表，只看數據。
如果從企業戰略佈局，來看信義的這個開發案，是不是更有意義 ?
w董在上海商業地產經營近20年，如果能挖出他的想法，他的意見，他的心得，ywen對這個開發案的理解，是不是能得到啓發跟梳理 ?
想通這點，我下定決心。
懷著忐忑的心情，約了w董跟w董的狗，在一場早餐約會中，得到難得的見解跟建議。
ywen：啊 ?
w董：跟你說了，不用算，沒有用。
ywen：啊 ? 這。。。(難道這些問題很蠢 ? 我一面想，一面抿了抿嘴唇。)
w董：投資審查會已經通過了，這些數據都是假設性的。
ywen：假。。。假設 ?
w董：(點點頭)假設的，不可能很精準，不用看。看了也沒用。投資成本跟方案能不能落實，才是大問題。
w董：(點點頭)信義太小。
ywen：太小 ? (我忍不住提高尾音。)
w董：太小。(他攏起雙臂，靠後坐直，一臉興味地看著我。)
w董：信義有三個缺陷
ywen：喔 ?
w董：成本無法計算 (他竪起大拇指)，投資回收時間無法控制(竪起食指)，融資困難(竪起中指)。
ywen：什麼 ? (聽到這裡，我已經非常驚嚇了。)融資困難 ? 怎麼會呢 ? (我的聲調已經開始「必青」。)
w董：最近一年半，很多地產公司已經無法融資。綠地(中國著名建商之一)最近融不到款，你不知道嗎 ?
ywen：不。知。道。(為了表達震驚，我刻意放慢語句。)
w董：國務院不支持地產公司融資。只有屬於版塊開發，有利都市重劃發展的央企地產(如保利)，才有可能拿到貸款。
ywen：那。。。。
w董：信義是港資，屬於外資，更不可能拿到銀行融資。
ywen：喔。。(我顯得有點泄氣。)
w董：房地產開發有三個層面的能力，一是技術，二是資本，三是公關。信義是做二手房代銷，跨來做建商，它的戰略有問題。經驗不足，資本太小，公關不強，綜合實力只有60分。
ywen：會嗎 ? (我皺起眉頭)，那塊地，難道沒有增值潛力 ?
w董：潛力 ? (他微微一笑。)
w董：在中國開發地產，是無法囤地的。
ywen：不能嗎 ? (整場對話，我就像個無知的鄉民。)
w董：1年拿地，3年建造
。沒有完成，直接收回。
ywen：收回啊 ? (我的腦子里已經繞起星星。)
w董：嚴格講，那塊土地不會下跌，但是建造的無形成本，信義無法控制。它啊，應該在本業上有所突破。不是跑來跨行當建商。。。
ywen：嗯。。信義也許應該著力在跨國外行銷房產，幫助中國人把錢投資出去。。
w董：嗯。。你這想法不錯。信義應當在線上行銷做新開展，它方向不對。。。
ywen：您說的是。。。。
ywen已經在這個問題上盡了力。
能不能投資信義，還是要您自己決定。
畢竟這只是一條狗的因緣，也只是w總的個人意見。
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