其他資產該納入盈再率的計算嗎 ?

From: weyzhiro
Sent: Wednesday, August 19, 2009 7:25 PM

信義房屋2007年財務報表裡，
「固定資產」從5億元膨脹到23億元，只增加了18億元，
可是離所花的50億元買樓還差了32億元，
結果發現原來是「其他資產」從3億元膨脹到35億元，

請問麥可，
盈再率是用來檢定「固定資產」和「長期投資」，
可是由信義房屋這件買樓事件，盈再率好似被低估了 ?


From: mikeon
Sent: Wednesday, August 19, 2009 7:33 PM

我對這一筆會計不清楚

懂得會計的同學可否教教我們，
為何買樓可計為其他資產 ?
或打電話問公司


From: 皮皮
Sent: Wednesday, August 19, 2009 9:51 PM

給各位參考，有關這部份-
信義房屋2007年財報附註說明，
差異部份似乎是列為出租資產。


































From: weyzhiro
Sent: Thursday, August 20, 2009 6:55 AM

我在想以後會不會有一間公司可能藉由買一堆出租資產掏空 ?
信義當然不是地雷股啦，信義是一間好公司


From: Facebook
Sent: Thursday, August 20, 2009 8:53 AM

弘昌在你的轉貼連結上留了言：
依會計原則，自用會放在固定資產，
出租的部分會放在其他資產。

From: 皮皮
Sent: Thursday, August 20, 2009 10:33 PM

Mike老師：
有關其他資產不用納入盈再率考量 ??
經過思考，應該要納入考量，理由如下，
還請各位先進不吝指正，或許有考慮不周之處：

1.雖然列入其他資產-出租資產，
可是，仍是盈餘再投資的部份。
2.出租資產所獲得的租金收入，在損益表上，
就信義房屋而言，係列為營業外收入。
3.就盈再率的公式而言，分母為連續4年的淨利，
若分母有包含上開營業外收入，
分子有關[固資+長投]部分，未將其他資產列入，
就會如同weyzhiro桑 所言，盈再率被低估之狀況。
另外，雖然該公司有列出未來5年出租資產能產生之租金收入表，
可是為何僅有第1年有1億的租金收入，
其餘各年度卻僅有1千多萬呢？ 差異頗大呢？


寄件者： mikeon
寄件日期： 2009/8/21(星期五) 上午6:30:59

Dear 皮皮 桑： 妳的考量頗有道理
只是我仍需多知道一些，除了出租資產以外，
還有什麼東西會被列在其他資產 ?


From: oneheart
Sent: Friday, August 21, 2009 8:47 AM

其他資產的範圍真的很廣，
只要是無適當項目可歸屬的，都可以放在這邊。
常見的其他資產有--出租資產、長期預付款、遞延所得稅資產、預付退休金成本、存出保證金。
其他資產的調整空間真的很大，
可以因產業特性不同而不同，
例如:銀行買一筆土地可以當固定資產，
也可以當其他資產，因為買賣房屋不是銀行的本業。
但是建設公司買一筆土地，大部分的情況是當固定資產，
當然也可以硬ㄠ成是短期內要買賣或要出租，
就可以放其他資產甚至於流動資產
(一般來說一年內沒賣掉，會被要求調整回來，所以公司不太會放這邊)。
所以我覺得在算盈再率的時候，應該要把其他資產列進來，
因為它的變化空間真的太大，
而且其他資產都是超過一年以上的項目比較多。


From: mikeon
Sent: Friday, August 21, 2009 8:06 PM

經過跟我會計師的討論
我決定不把其他資產加到盈再率，理由：
其他資產含三塊
1. 存出保證金
2. 未攤銷費用
3. 非營業使用的資產

前2項金額不大，

第3項多半是指閒置的廠房
信義房屋的出租大樓也即屬之，
因為它的本業是仲介，非出租

宥聰桑今天下午按了二個小時，
發現其他資產較大者只有信義房屋、寶成，及利豐(0494.HK)
寶成及利豐的原因待查

基於以上原因，我決定不把其他資產加到盈再率
歡迎同學多多賜教


From: 宥聰
Sent: Friday, August 21, 2009 9:30 PM

寶成96年增加其他資產是將
寶成國際大樓出租給裕元花園酒店


From: mikeon
Sent: Friday, August 21, 2009 9:37 PM

寶成跟信義房屋一樣，都是出租大樓
不屬它的本業
所以不會經常發生，不會不斷增加


From: weyzhiro
Sent: Saturday, August 22, 2009 12:49 AM

利豐是因為趁金融風暴大量收購，使無形資產大量增加

經濟衰退中 香港利豐收購客戶採購業務 日漸壯大發光
2009/06/14 14:00 鉅亨網