房貸負資產

From: 蘇政謙
Sent: Friday, August 28, 2009 11:09 AM

我試著就這個議題來解釋會計上的作法：

1.依照現行會計上的作法：

買入一棟房子1,000萬，跟銀行貸款800萬，
根據會計原則，分別計入資產1,000萬及負債800萬，
但如果不拘泥於會計報表的資產負債分開表達，
將兩者合併，
這棟房子的淨資產為1,000萬減去800萬等於200萬。

這段很簡單，應該沒問題。

2.房子出租：

上述這棟房子，租給外商經理人一個月50,000，合約打5年，
因為是有保障的交易，
所以根據會計原則可以計入資產：50,000x12x5=300萬 (不考慮折線)，
這時房屋的淨資產從200萬變成了500萬。

會計原則只承認有契約保障的交易，
不會因為房東認為這棟房子可以出租10年，
就把未來10年的預期租金收入作為資產。

評論：

上述是現行會計上的作法，乍看很有道理，
但其實違反常識，
比方現在流行一個名詞叫「房貸負資產」，
一樣以上述為例，經過一年後，因為房價不理想，
隔壁鄰居賣屋只能賣到600萬，
但800萬的房貸還了1年還有750萬，
則這棟房子的價值為600萬減去750萬等於「負150萬」....
大多數的人會覺得1年前買了這棟房子真是錯誤的決定。

現行會計針對房貸負資產的處理：
會計上有個「成本原則」，
也就是不動產類的資產在財報上只用成本計算，
考慮折舊，但不考慮市價，
所以就算隔壁鄰居只能賣600萬，
在會計上也不做調整，
這棟房子還是像第1點一樣是淨資產。

未來會計的變革：
會計學界正在討論，不動產的資產也改用市價評估，
把上述「房貸負資產」的概念導入財務報表中。


結論：

講硬梆梆的會計真的是很無趣，
我努力讓這個議題容易了解，
感謝大家有耐心看完小弟的想法，感恩 !!